Se você é morador de um condomínio, com certeza já ouviu falar nos termos condomínio geral(também conhecido como “condomínio comum”) e condomínio edilício.

É muito comum, ainda nos dias de hoje, condôminos usarem tais termos sem saber exatamente qual é a diferença entre eles e o que significam.

E isso é bastante compreensível visto que, apesar de serem termos conhecidos, suas definições não são fáceis de entender devido à presença de vários termos jurídicos.

Primeiramente, é necessário entender o que significa exatamente a palavra condomínio.

De acordo com a definição de dicionário, o substantivo masculino condomínio é um “direito de propriedade exercido em comum: o condomínio de um edifício de apartamentos; domínio que pertence a duas ou mais pessoas juntamente; compropriedade, copropriedade”.

Ou seja: um bem, móvel ou imóvel com dois (ou mais) direitos de propriedade incidindo sobre ele.

Mas como surgiu essa definição?

Há quem diga que o termo teve origem após a Primeira Guerra Mundial, nos países de maior densidade populacional, onde as pessoas se juntavam para vender mercadorias ou para morar no mesmo local.

No entanto, a palavra condomínio como conhecemos hoje só se firmou após a Segunda Guerra Mundial e o início da Revolução Industrial, graças ao grande aumento populacional causado pelo êxodo rural. As cidades começaram a crescer rápido demais em face da industrialização que se expandiu e a criação de locais que pudessem abrigar várias pessoas se fez necessária, tornando-se conhecidos pelo nome de “condomínio”.

O que é condomínio edilício, então?

O termo refere-se exclusivamente aos imóveis que possuem propriedades individuais e propriedades comuns, conforme está escrito no artigo 1.331 da Lei nº 10406/02.

Ou seja, é um espaço, podendo ser horizontal (prédios, também conhecidos como “condomínios edifícios”) ou vertical (também conhecidos como “condomínios residenciais”), onde os direitos individuais e comunitários coexistem.

Por exemplo: em um edifício residencial, os apartamentos são propriedades individuais dos condôminos, enquanto elevadores, salões de festa, piscina, portaria, entre outros, são áreas comuns utilizadas por todos os moradores.

A principal diferença entre esse tipo de condomínio e o condomínio geral/comum é que o condomínio comum é um bem, móvel ou imóvel com mais de um titular ao mesmo tempo, ou seja, possui mais de um proprietário/dono.

Já os edilícios, por sua vez, sejam comerciais ou residenciais, possuem somente um proprietário e têm suas áreas divididas entre comuns e privativas.

No entanto, diferente do condomínio comum, não existe preferência na aquisição de um condomínio edilício, mas caso existam dois ou mais proprietários em uma mesma unidade, serão aplicadas as regras do condomínio comum.

Vale lembrar que, por englobarem direitos comuns e também privados, os condomínios edilícios obrigatoriamente deverão possuir documentos de instituição, convenção e regulamento interno.

Além disso, cada unidade deverá ser diferenciada com uma designação especial, numérica ou alfabética, conforme o artigo 1 e 2 da Lei nº 4.591/64.

A mesma Lei ainda diz que, caso os proprietários queiram alugar ou ceder suas unidades, poderão fazê-lo livremente sem necessitar da autorização de outros condôminos.

Um detalhe que também deve ser mencionado é que, ao contrário do condomínio geral/comum, os condomínios edilícios não poderão ser extintos, uma vez que é impraticável a divisão das áreas comuns, seja ela determinada pela assembleia geral entre os condôminos ou de forma judicial, segundo o artigo 1.331 da Lei nº 10406/02.

No entanto, existem outros fatores que podem levar à extinção do mesmo, como incêndio, destruição do edifício por fatores externos ou força da natureza, entre outros.

Dessa forma, é importante lembrar que o seguro da edificação contra incêndio ou destruição, seja total ou parcial, é obrigatório, conforme diz o artigo 1.346 do Código Civil.

Agora que já vimos o significado de condomínio edilício e quais são suas principais características, é possível afirmar que os edifícios residenciais são todos classificados como edilícios, correto?

Dessa forma, as atividades administrativas do local deverão ser realizadas pelo síndico, podendo ele ser pessoa física ou jurídica, mesmo estranha ao condomínio.

E, assim como o síndico, os moradores também possuem deveres específicos que deverão ser cumpridos. Segundo uma discriminação no artigo 1.336 do Código Civil, são deveres dos condôminos:

I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

Regras existem para serem seguidas, portanto, os moradores que faltarem com seus deveres para com o condomínio receberão algumas penalidades previstas nas normativas do condomínio edilício, conforme os artigos 1.336 a 1337 do Código Civil.

Por exemplo, aqueles que não pagarem suas contribuições ficarão sujeitos aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

Além disso, os que não cumprirem qualquer um dos deveres relacionados à segurança e à mudança da estrutura do prédio, poderão pagar uma quantia de até cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, de acordo com a multa prevista na constituição ou na convenção do condomínio.

Caso não haja nenhuma informação no estatuto, uma assembleia geral deverá ser realizada para determinar o valor da multa.

Caberá ao síndico, eleito pela Convenção ou pela Assembleia do Condomínio, administrar o condomínio edilício da maneira mais competente possível, bem como manter uma boa interação e relação entre as pessoas que nele convivem, sempre de acordo com as leis que o regem.

Fonte: Condo Brasil